Почувствуйте Марбелью, прежде чем обосноваться.

Какой договор вы подписываете

Основное жильё сдаётся по договору долгосрочной аренды по Закону о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Проживание ради работы, учёбы или сезона — это сезонная аренда, тоже по LAU, но с большей свободой условий. Дни или недели в лицензированном туристическом жилье — это туристическое размещение по андалусским правилам. От вида договора зависят ваши права, поэтому он должен соответствовать тому, как вы на самом деле будете жить.

Сколько длится долгосрочная аренда

Вы можете оставаться до пяти лет, если арендодатель — частное лицо, или до семи, если это компания, даже если в договоре указан один год: он продлевается каждый год, пока вы не предупредите об уходе. Затем он может продлеваться ещё до трёх лет. Вы можете съехать после первых шести месяцев, письменно предупредив за 30 дней; договор может предусматривать компенсацию до одной месячной платы за каждый оставшийся год.

Залог и гарантии

Законный залог (fianza) — одна месячная плата за основное жильё и две — за сезонную аренду. При долгосрочной аренде арендодатель может дополнительно попросить гарантию, например банковскую, не более двух месячных плат. Залог возвращается при сдаче ключей за вычетом повреждений сверх обычного износа; если его не вернули в течение месяца, на него начисляются законные проценты.

Где хранится залог

С 24 января 2026 года арендодатели в Андалусии больше не обязаны вносить залог в региональное жилищное агентство (AVRA). Просите расписку за каждый платёж и храните её вместе с договором.

Комиссия агентства

При долгосрочной аренде основного жилья комиссию агентства и оформление договора по закону с 2023 года оплачивает арендодатель. При сезонной и отпускной аренде комиссия согласуется свободно: попросите указать её письменно до того, как берёте обязательства.

Повышение арендной платы

Плата может расти, только если в договоре есть пункт об индексации, раз в год, а для договоров с мая 2023 года не больше официального индекса аренды (IRAV), который публикует Национальный институт статистики.

Кто за что платит

Вы платите аренду, электричество, воду, газ и интернет, а также мелкий ремонт от повседневного использования. Владелец оплачивает ремонт, необходимый для пригодности жилья, и обычно налог на недвижимость (IBI) и взносы сообщества; если договор перекладывает их на вас, он должен прямо это указать и назвать годовую сумму.

Какие нужны документы

Паспорт, NIE (налоговый номер иностранца) для долгосрочной аренды и подключения коммунальных услуг, а также подтверждение дохода: трудовой договор, расчётные листки, налоговая декларация или банковские выписки. Некоторые арендодатели просят и рекомендацию от прежнего арендодателя.

С мебелью или без

Отпускное и сезонное жильё сдаётся с мебелью, и многие долгосрочные варианты в Марбелье тоже. Опись с фотографиями, подписанная обеими сторонами при заезде, защищает ваш залог при выезде.

Туристическое жильё и лицензия

Каждое туристическое жильё в Андалусии должно быть внесено в Туристический реестр Андалусии, а его номер должен стоять в каждом объявлении. Нет номера — повод насторожиться. Хозяин также обязан передавать данные каждого гостя властям.

Регистрация в мэрии

С договором аренды вы можете зарегистрироваться по месту жительства (padrón) в своей мэрии: Марбелья, Бенаавис или Эстепона. Это нужно для школ, государственной медицины и оформления резидентства.

Когда начинать поиск

Долгосрочного жилья на холмах мало, и его быстро сдают: начинайте за шесть–восемь недель до переезда. Отпуск в июле и августе бронируйте за несколько месяцев. Зимой легче всего найти жильё на долгий срок.

Как избежать мошенничества

Никогда не платите за жильё, которое вы не видели лично или по видеосвязи в реальном времени. Убедитесь, что подписывающий — владелец или имеет право сдавать жильё, платите банковским переводом на испанский счёт на его имя и остерегайтесь цен намного ниже рынка.

Общая информация о законодательстве Испании и Андалусии на ноябрь 2026 года, не юридическая консультация. Каждый договор индивидуален: мы прочитаем ваш вместе с вами, а юрист может подтвердить его до подписания.