Marbella erst erleben, dann bleiben.

Welchen Vertrag Sie unterschreiben

Ein Hauptwohnsitz wird mit einem Langzeitmietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) vermietet. Ein Aufenthalt für Arbeit, Studium oder eine Saison ist eine Saisonmiete, ebenfalls nach dem LAU, aber mit mehr Vertragsfreiheit. Tage oder Wochen in einer lizenzierten Ferienwohnung gelten nach andalusischem Recht als touristische Unterkunft. Die Vertragsart bestimmt Ihre Rechte, deshalb muss sie zur tatsächlichen Nutzung passen.

Wie lange ein Langzeitmietvertrag läuft

Sie können bis zu fünf Jahre bleiben, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder sieben, wenn es ein Unternehmen ist, auch wenn im Vertrag ein Jahr steht: Er verlängert sich jedes Jahr, sofern Sie nicht kündigen. Danach kann er sich um bis zu drei weitere Jahre verlängern. Nach den ersten sechs Monaten können Sie mit 30 Tagen schriftlicher Frist ausziehen; der Vertrag kann eine Entschädigung von bis zu einer Monatsmiete pro verbleibendem Jahr vorsehen.

Kaution und Sicherheiten

Die gesetzliche Kaution (fianza) beträgt eine Monatsmiete für einen Hauptwohnsitz und zwei für eine Saisonmiete. Bei einer Langzeitmiete kann der Vermieter zusätzlich eine Sicherheit verlangen, etwa eine Bankbürgschaft, von höchstens zwei Monatsmieten. Die Kaution erhalten Sie bei der Schlüsselrückgabe zurück, abzüglich Schäden über die normale Abnutzung hinaus; wird sie nicht innerhalb eines Monats zurückgezahlt, fallen gesetzliche Zinsen an.

Wo die Kaution liegt

Seit dem 24. Januar 2026 müssen Vermieter in Andalusien die Kaution nicht mehr bei der regionalen Wohnungsbehörde (AVRA) hinterlegen. Lassen Sie sich jede Zahlung quittieren und bewahren Sie die Quittung beim Vertrag auf.

Maklergebühren

Bei der Langzeitmiete Ihres Hauptwohnsitzes zahlt der Vermieter seit 2023 gesetzlich die Maklergebühren und die Kosten der Vertragserstellung. Bei Saison- und Ferienmieten werden die Gebühren frei vereinbart: Lassen Sie sie sich schriftlich geben, bevor Sie sich festlegen.

Mieterhöhungen

Die Miete darf nur steigen, wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält, einmal im Jahr, und bei Verträgen seit Mai 2023 höchstens um den offiziellen Mietindex (IRAV) des Nationalen Statistikinstituts.

Wer zahlt was

Sie zahlen Miete, Strom, Wasser, Gas und Internet sowie kleine Reparaturen aus dem täglichen Gebrauch. Der Eigentümer zahlt Reparaturen, die die Wohnung bewohnbar halten, und meist die Grundsteuer (IBI) und das Hausgeld; legt der Vertrag diese auf Sie um, muss er das ausdrücklich sagen und den Jahresbetrag nennen.

Die nötigen Unterlagen

Ihr Reisepass, eine NIE (Steuernummer für Ausländer) für eine Langzeitmiete und für Strom und Wasser, und ein Einkommensnachweis: Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärung oder Kontoauszüge. Manche Vermieter möchten zusätzlich eine Referenz eines früheren Vermieters.

Möbliert oder unmöbliert

Ferien- und Saisonwohnungen sind möbliert, viele Langzeitmieten in Marbella ebenfalls. Ein Inventar mit Fotos, beim Einzug von beiden Seiten unterschrieben, schützt Ihre Kaution beim Auszug.

Ferienwohnungen und Lizenz

Jede Ferienwohnung in Andalusien muss im andalusischen Tourismusregister eingetragen sein, und ihre Registriernummer muss in jeder Anzeige stehen. Fehlt die Nummer, ist Vorsicht geboten. Der Gastgeber muss außerdem die Daten jedes Gastes den Behörden melden.

Anmeldung im Rathaus

Mit einem Mietvertrag können Sie sich im Rathaus anmelden (padrón), in Marbella, Benahavís oder Estepona. Sie brauchen die Anmeldung für Schulen, das öffentliche Gesundheitssystem und Anträge auf Aufenthalt.

Wann Sie mit der Suche beginnen

Langzeitmieten in den Hügeln sind selten und schnell vergeben: Beginnen Sie sechs bis acht Wochen vor dem Umzug. Ferienaufenthalte im Juli und August buchen Sie Monate im Voraus. Im Winter findet man am leichtesten einen längeren Aufenthalt.

Betrug vermeiden

Zahlen Sie nie für eine Immobilie, die Sie nicht gesehen haben, vor Ort oder per Live-Videoanruf. Prüfen Sie, ob die unterschreibende Person Eigentümer oder zur Vermietung berechtigt ist, zahlen Sie per Überweisung auf ein spanisches Konto auf deren Namen und seien Sie vorsichtig bei Preisen weit unter dem Markt.

Allgemeine Informationen zum spanischen und andalusischen Recht, Stand November 2026, keine Rechtsberatung. Jeder Vertrag ist anders: Wir lesen Ihren mit Ihnen, und ein Anwalt kann ihn vor der Unterschrift bestätigen.